スリムな茅ヶ崎　土地

　平成一七年四月、ソニーの相談役Oさんがご自身の退職金でKホールを建設され、K町に寄付された。
OさんのK町記念公演があり、ご自身がタクトをふられるコンサートの案内を頂戴し、私はK街に出かけた。
　Oさん指揮のコンサートを楽しんだあと、芝生の庭で人々が談笑していた。
　Oさんご夫妻の帝国ホテルでの金婚式のパーティーで、K町長と席が隣であった。
Sさんは、若い頃から駅前でスーパーを営まれていたが、大型量販店の進出計画があり、店を閉め、その跡地を賃貸不動産にした七話されていた。
ビジネスセンスのある方で、「K町のある地域では年間四五〇戸の別荘が建つようになり、別荘の固定資産税が毎年増え続けていて、Oホールの隣の営林署の国有地も買わないかいと言われたので買うことにした。
使い途はこれから考える」と話されていた。
ちなみに、国有地は所轄官庁別になっていて国営営林事業の会計はずっと赤字が続いている。
　K町は、明治時代から富裕層の別荘地として街が計画的につくられた。
旧K町には、氏、K氏、S氏といった著名人の別荘がある。
その人たちの大きな敷地は、分筆して小さな別荘を建てることは将来はともかく、いまはできない。
　容積率と建ぺい率は、市町村など自治体の都計審で変更することができる。
K町の都計審が「Kの復活」のために、新興地であるK町地区の規制緩和を行なったのだろう。
　駅近に大型アウトレットショッピングモールができ、ひと頃とは様変わりの賑わいだった。
　K町と並ぶ古くからのリゾート地・H町にも別荘がある。
H町の入り口の御殿場には有名レストランやアウトレットモールがある。
団塊の世代の大量退職で、このような流れはH町にもできるだろうと調べてみた。
　H町はゴルフ場が一〇ヵ所以上あり、夏になると大勢のゴルフ客がやってくる。
ホテルは高名な設計者N氏設計のH町プリンスホテル、明治一一　（一八七八）年創業のFホテル、Yホテル、H町観光ホテル、Sプリンスホテルなどが、H町町内の全域にわたって建てられている。
しかし、別荘は限られた場所にしかない。
　H町にはH町国立公園の区域に指定されている地域と、昭和三二年制定の自然公園法によって開発の規制がかかっている地域とがある。
自然公園法では、区域の指定が特別保護区、特別地域、普通地域に分かれており、特別区域はさらに三つに区分されている。
H町では町域のほぼ九〇パーセントが特別地域に指定されており、分譲別荘の開発は地元の要請がなければ規制の網がかかっていてできない。
　H町には一一〇の旅館があり、H町温泉旅館共同組合を結成している。
地元の人たちはH町が別荘地として発展するより行楽地として発展することを望んでいるようだ。
　いっぽう、リゾート地として有名なN県T高原は、大規模なホテルはT東急リゾートしがないが、別荘地は一〇ヵ所五〇〇〇戸を越えて、いまも増え続けている。
　C市は別荘所有者に、固都税に加え、少額だが市民税・県民税の負担を求めている。
当然ながら、別荘にかかる税金は自治体の収入増に大きく貢献している。
別荘所有者は非定住者であるから、学校など公共施設の建設を要することもない。
　このようにして、C市は別荘地として街を発展させ、財政改革に積極的に取り組んでいるようだ。
H町とは異なった考え方であるが、自治体の財政改革を進める点からこのような施策は有意義であろう。
　いま、都心の土地や住宅、ビルなどの商業施設をはじめ不動産価格が上昇していて、一部ではかつてのバブル期並み、あるいはそれ以上の価格となっている。
必ずしもバブルとはいえない値上がりもあるが、やがてバブルが弾けるように急速に値下がりする物件もあると思える。
そんな物件を購入すると、前回のバブル崩壊時のように、大きな損失をこうむるだろう。
　現状をみると、国土交通省の平成一九（二○○七）年の「公示地価」によれば、全国の全用途平均の地価は前年比〇・四パーセントの上昇だった。
全国平均で地価が上昇したのは、実に一六年ぶりである。
　実は、取引の実勢価格はもっと早くから上がっている。
東日本不動産流通機構の調査によると、土地取引における成約価格の一平方メートル当たりの単価では、平成一六年には前年比〇・九パーセントの下落だったが、一七年には三・八パーセント上昇し、一八年も四・三パーセント上昇している。
　マンション価格も同様で、首都圏で同じエリアの同等物件の価格を比較すると、平成一八年から一九年にかけては一割以上の上昇、地域によってはそれ以上に上昇している。
民間調査機関の不動産経済研究所の調査によれば、東京都N区の“３Ａエリア”と称される地域では、平成一六年の単価が平成一九年には二倍近くに上昇している。
　これがいつまで続くかは誰も分からない。
のちに詳しくふれるが、実需で上がっている都心やその周辺の人気エリアは心配することはないと思うが、そうしたエリアが上昇したことで、ニーズの浅いエリアも連れ高をしている。
公示地価の調査に携わっている不動産鑑定士のひとりは、「人気の高い東京都N区A地区も路線価の二倍から三倍程度なのに、S区のK駅前一帯は五倍になっている。
同じA地区でも幹線道路沿いの物件と、かなり奥まった物件が同じような上がり方をしている。
こうした実力以上に上がっているエリアでは早晩価格調整が入ることになるでしょう」と語っていた。
つまり、ブームが一段落すれば、土地にも勝ち組と負け組の格差が明確になり、負け組から値下がりしていく。
　今回のバブルが崩壊する根拠―その理由はいくつかある。
　第一に、日本の国土は狭く、土地は限りある資産であり、不動産を持っているほうが将来くるであろうインフレに強いという発想がある。
だが、埋め立て、法改正などで土地は生産、再生産されている。
また、規制緩和によって容積率が拡大している。
今後も首都圏や近畿圏をはじめとして、膨大な土地そして床が供給される。
　土地や不動産は持っていればいいというものではない。
かつてT元総理の「列島改造」に沸いた高度成長時代、S氏を中心に作成された三全総（第三次全国総合開発計画）がもてはやされ、新幹線と高速道路の建設で全国の土地が値上がりすると考えられていた。
しかし、それは幻想に過ぎなかった。
　これからは新たに土地が生産、再生産されて、土地や床が増えても、その価値が下からない魅力のある土地が強い。
　第二に、エンドユーザーにとっての購入環境が変化する可能性が高いという問題がある。
バブル崩壊後は金利が極端に下がり、バブル期に比べ実質的には三分の一以下の負担で住宅を購入できるようになっている。
長期ローンを組めば、賃貸家賃以下で購入できる。
ワンルームマンションなどの投資用不動産も、良い土地であれば、借り手はつく。
　しかし、前回のバブル期と同様、ワンルームマンションの建設はブームが過熱して供給過剰となっている。
家賃は需要と供給の関係で決まるから、近未来に賃料は下落するだろう。
また、金利も平成一七年八月から日銀は上昇をアナウンスしている。
いずれは金利の上昇は避けられない。
金利が上昇すれば、購買力は縮小する。
それでもデベロッパーは、経営を維持していくために、物件供給を続けざるを得ないところが多い。

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